¿Qué es el seguro decenal y qué cubre?

El seguro decenal está regulado por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). Su finalidad es proteger a los propietarios frente a determinados daños estructurales que puedan aparecer después de terminar la construcción.

Daños estructurales durante diez años

La garantía se centra en los elementos que sostienen el edificio: cimentación, pilares, vigas, forjados, muros de carga y otros componentes estructurales.

Para que un daño esté cubierto, no basta con que afecte a uno de esos elementos. Tiene que comprometer directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del inmueble.

El plazo de diez años comienza desde la recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de estas, tal como establece la LOE.

Qué no cubre: acabados, instalaciones y desgaste

Una duda frecuente es pensar que el seguro decenal responde ante cualquier defecto que aparezca durante esos diez años. No forman parte de la garantía estructural decenal los problemas de pintura, los pequeños defectos de acabados (entran en la responsabilidad de 1 año del constructor), las averías ordinarias de instalaciones (solo las que afectan a la habitabilidad, como la salubridad, el ruido o el ahorro de energía, entran en la responsabilidad de 3 años) ni los daños derivados del uso y desgaste, que no están cubiertos por ninguna de estas garantías.

Que una incidencia aparezca dentro de los diez años tampoco significa automáticamente que esté cubierta. Habrá que comprobar qué la ha causado y si realmente afecta a la estructura en los términos previstos por la póliza.

¿Cuándo es obligatorio el seguro decenal?

El seguro decenal es obligatorio en los edificios cuyo destino principal es la vivienda, con las excepciones previstas por la ley. En otros usos es voluntario.

En una promoción residencial, el promotor debe prever esta cobertura desde el inicio de la obra, porque dejarla para el final puede complicar mucho el proceso.

Vivienda nueva destinada a la venta

Cuando la ley exige el seguro decenal, hay que acreditar las garantías correspondientes para formalizar e inscribir la declaración de obra nueva en los términos legalmente previstos.

Por eso no debería tratarse como un trámite de última hora: el seguro está relacionado con el propio control técnico de la construcción.

El caso del autopromotor: cuándo puede quedar exento y cuándo no

La LOE contempla una excepción importante para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar destinada a su propio uso.

En ese caso puede existir exención de la obligación de contratar el seguro decenal.

El problema suele aparecer años después, cuando ese propietario decide vender la vivienda antes de que hayan transcurrido los diez años.

En principio, se debe contratar la garantía por el tiempo que quede hasta completar ese plazo. Sin embargo, existe una excepción: que el comprador lo exonere expresamente de esa obligación y que pueda acreditar que ha utilizado la vivienda para uso propio.

Decenal y trienal: en qué se diferencian

Aunque los nombres se parecen, el seguro decenal y el trienal protegen frente a problemas distintos.

• El seguro decenal se ocupa de determinados daños estructurales durante diez años.
• El seguro trienal está relacionado con defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad durante tres años. Según las garantías contratadas, puede incluir problemas de salubridad, estanqueidad, aislamiento acústico o ahorro energético.

En algunas promociones se pueden estudiar ambas coberturas, pero el trienal es voluntario.

El OCT: por qué lo exigen las aseguradoras y qué pasa sin él

El Organismo de Control Técnico (OCT) realiza un seguimiento independiente del proyecto y de la ejecución de la obra.

La LOE no obliga a contratar un OCT, pero las aseguradoras sí lo exigen para valorar el riesgo antes de aceptar un seguro decenal. Si no se tiene, no hay póliza o hay que hacer una verificación a posteriori, más cara y con catas o ensayos. El OCT revisa documentación, estructura y ejecución y emite los correspondientes informes técnicos.

Un problema habitual aparece cuando el promotor intenta contratar el seguro al final de la obra y descubre que no existe seguimiento técnico suficiente.

Podemos coordinar el proceso con un OCT, solicitando los informes técnicos requeridos, y con la aseguradora para preparar la documentación necesaria.

Seguro decenal para obra ya terminada

Que la construcción esté acabada no significa necesariamente que ya no pueda estudiarse un seguro decenal.

Existen soluciones para determinadas obras terminadas, aunque el proceso suele ser diferente. La aseguradora necesita valorar un edificio que no ha podido seguir técnicamente desde su inicio.

Puede requerirse documentación adicional, inspecciones, ensayos o informes específicos.

Podemos estudiar la contratación de seguros decenales para obras ya finalizadas, aunque resulta más costoso y complejo que hacerlo desde el inicio de la obra. En estos casos recomendamos consultar antes de iniciar una venta o inscripción pendiente.

¿Qué precio tiene el seguro decenal?

No todas las promociones pagan lo mismo por el seguro decenal. El precio depende de las características de la obra y de la valoración que haga la aseguradora.

Cómo se calcula

El precio suele guardar relación con el presupuesto de ejecución material de la obra, además de otros elementos técnicos del proyecto.

Podemos facilitarte un precio orientativo o porcentaje de referencia, entre el 0,5 y el 1,5 % del presupuesto de ejecución material, según la tipología de la obra y una vez conocidas las características de la promoción. No es vinculante hasta que la aseguradora realice el estudio de riesgos definitivo.

¿Qué factores lo encarecen?

Influyen el importe de la obra, la tipología constructiva, la estructura, la superficie y la evaluación técnica realizada.

También puede cambiar mucho el precio si el seguro se plantea desde el inicio o cuando la construcción ya está terminada.

Por qué contratarlo con MV Aseguradores

En MV Aseguradores te ayudamos a encontrar un seguro decenal que se ajuste a las características de tu promoción, comparando distintas aseguradoras y acompañándote durante el proceso de contratación.

Correduría independiente: comparamos entre compañías y coordinamos con el OCT

En MV Aseguradores trabajamos como correduría. No dependemos de una única compañía ni tenemos que ofrecer siempre el mismo producto.

Estudiamos la promoción, presentamos el expediente a distintas aseguradoras y comparamos condiciones antes de plantear una alternativa.

También podemos ayudarte a coordinar con el OCT la documentación técnica necesaria y a facilitar y canalizar su entrega, como el proyecto de ejecución visado, los planos y el estudio geotécnico.

Si eres promotor o constructor, puedes completar esta protección con otros seguros empresariales, como el seguro de convenio.

Si estás planificando una promoción, tienes una obra terminada o necesitas regularizar una vivienda antes de venderla, pídenos presupuesto y estudiaremos tu caso antes de plantearte una solución.